אושר תיקון החוק שיחסוך כסף לרוכשי דירות: הוגדרו פיצויים, סייגים ומועדים בגין איחור במסירה.
הממשלה החליטה להגביל את ההצמדה למדד, איך זה עוזר לנו ? מה עוד הכניסו לחוק מכירת הדירות ומה לא?
- עו״ד חגי בן אבו
לאחר פרסום תיקון החוק,מתברר שאכן בוצעו שינויים בהצעת החוק. נכנס בתיקון החוק:
- תחילת החוק קוצרה ל-7 ימים ממועד הפרסום.
- הוגבלה ההצמדה למדד.
- הוגדרו פיצויים, סייגים ומועדים בגין איחור במסירה. לא נכנס בתיקון החוק:
- ביטול התשלום עבור עוה"ד של היזם. וכדי להקל אפרט כאן את השינויים והמשמעות שלהם עבור רוכשי דירות יד ראשונה מקבלן:
- תחילת תיקון החוקתיקון החוק חל על כל חוזה שייעשה מיום 07.07.2022,כך שכל החוזים שנחתמו עד כה -אינם כלולים בו. משמעות התיקון עבור הרוכשים: מי שרכש עד היום החוק לא יחול עליו גם אם הוא טרם קיבל את הדירה. אך אין זה אומר שמי שטרם חתם על הסכם מכר לא יכול במסגרת
המו"מ מול הקבלן לדרוש להחיל את הוראות החוק. 2. הגבלת הצמדת מחירי הדירות(א) תיקון החוק קובע שהסכום שישולם עם כריתת חוזה המכר לא יוצמד למדד ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי. משמעות התיקון עבור הרוכשים: לא משנה מתי נחתמה בקשת הרכישה- על התשלום הראשון לא יחול מדד. אך שימו לב, מועד ההצמדה של המדד תיקבע
במו"מ בין הצדדים ולכן חשוב כי מועד ההצמדה יחל מהתשלום השני או למצער ממועד חתימת ההסכם ולא ממועד בקשת הרכישה. (ב) בהסכמת הצדדים ניתן להצמיד למדד עד 40% ממחיר הדירה.משמעות התיקון עבור הרוכשים: מדובר כעת על שוק של מוכרים ולכן כשהמחוקק מאפשר לצדדים להגיע להסכמות- הקבלנים הם אלו שייקבעו את התנאים להסכמות
מה שאומר שברור שהם יקבעו מראש שהתשלומים יישאו הצמדות בגובה 40% משווי הדירה. כמו גם, ברור שיוסיפו את מחיר ההצמדה הנותר למחיר הדירה הכללי. אך לא לשכוח כי מדובר במו"מ. (ג) ההצמדה תחול על עד מחצית מכל תשלום.
משמעות התיקון עבור הרוכשים:
כדי להימנע מכך שהקבלנים יקבעו שהתשלומים הראשונים הם אלו שיהיו פטורים ממדד
ואז הרוכשים יאלצו לשלם מדד גבוה יותר על שאר התשלומים-
נקבע כי ההצמדה תהיה מוגבלת ל-50% על כל תשלום. (ד) תשלומים שלא יפחתו מ-20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד.
משמעות התיקון עבור הרוכשים:
לא ברור מדוע קבעו את ההגבלה הזו, כי המשמעות שלה היא שהקבלנים ייקבעו מראש
שלא ניתן לשלם מעבר ל-19% משווי הדירה בכל תשלום
וכך כל תשלום יחיל הצמדה של 50%. בכך המחוקק גורם לרוכשי הדירות להיות מוגבלים לתשלומים של עד 19%. (ה) לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה, אלא אם העיכוב נובע ממעשה או מחדל של הרוכש (או כמובן פטור בשל סיכול או אונס מצד הקבלן). משמעות התיקון עבור הרוכשים: אם הקבלן מאחר במסירה ובגלל זה טרם שולם התשלום האחרון (או האחרונים), הקבלן לא יוכל להצמיד את התשלומים למדד.
כך שהתיקון מונע מצב אבסורדי בו הקבלן מאחר במסירה
ועוד דורש תשלום בגין מדד על העיכוב בתשלום. שימו לב, כי על הכל ניתן לבצע מו"מ עם הקבלן לטובת הרוכשים. כמו כן, נראה כי המחוקק פגע ביכולת המו"מ של הרוכשים עת קבע כי המדד שיחול יהיה מדד תשומות הבניה
ולא השאיר את סוג המדד לבחירת הצדדים.
- פיצוי בגין איחור במסירת דירה
הקבלן מחויב לשלם על איחור במסירה החל מהיום השלושים למועד שמצוין בחוזה המכר.
משמעות התיקון עבור הרוכשים:
עד היום הקבלנים היו מחויבים לשלם לרוכשי הדירות
פיצוי בגין איחור במסירה החל מהיום השישים, אך היה ניתן להתנות על מקרים שייחשבו איחור במסירה. כך נוצר מצב שבו פעמים רבות הרוכשים היו נדרשים להגיש תביעה כדי לקבל כספם בשל כל מיני התחכמויות
הנוגעות למועד האיחור מצד הקבלן.תיקון החוק מבטל את האפשרות של הקבלן
להתחכם בנוגע לאיחורים, מקטין את "ימי החסד" לאיחור מצד הקבלן לשלושים ימים בלבד
ובכך מחייב אותו לשלם מיד בעת האיחור (למעט איחור בגלל הרוכש או אונס או סיכול),
כמו כן התיקון מגדיל את הפיצוי בהתאם לחודשי האיחור לפי הסדר הבא:
-חודש ראשון ועד ארבעה חודשים: תשלום דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
-חודש חמישי ועד עשרה חודשים:
תשלום דמי השכירות כפול 1.25.
-חודש אחד עשר ועד מסירת הדירה בפועל: תשלום דמי השכירות כפול 1.5. לסיכום, אנו מצויים בשוק של מוכרים כך שכל ההטבה בנוגע להצמדה אינה משנה יותר מידי. שכן הקבלנים כבר יצרפו את עלויות מדד תשומות הבנייה הצפוי למחירי הדירות (גם אלו שכבר בשיווק). כמו כן, כפי שנראה ישנן פרצות בתיקון שניתן להתנות עליהן (כמו מועד ההצמדה וגובה התשלומים).
אך לעומת זאת, תיקון הפיצוי בגין איחור במסירה טוב שנעשה
כיוון שמוריד מכתפי הרוכשים את הצורך לפנות לבית משפט
כדי להוכיח שהקבלן אכן איחר.
אז מה דעתכם? נראה לכם שהתיקון יעזור בהורדת מחירי הדירות או שיגרום לצמצום האיחורים במסירה?
